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为什么投资者驱动的城市密度不可避免地与劣势联系在一起

<p>本文是基于对紧凑型城市中低收入和弱势家庭所在地的新研究的系列文章中的第三篇</p><p>澳大利亚城市的密集化被认为是住房选择和多样性的福音</p><p>摆脱城市生活“由澳大利亚领先的开发商游说团体之一围绕着这次房屋发生巨大变化的言论集中体现了我们城市中心和郊区奢侈生活的光泽广告装饰了我们报纸的财产页面宣传册上有来自上层楼层的令人叹为观止的城市景观和关注舒适性,生活方式和“宜居性” - 经常吹捧相邻公共基础设施投资的好处(但请不要提及“价值分享”)有吸引力的年轻人的描述,偶尔抓着一个微笑的婴儿,是所有人的形象突出新的,都市的和可取的东西进一步阅读:住房政策是财产政治的俘虏,所以不要预期政治家要解决负担能力长期以来,房地产市场营销人员想象力的表现局限于城市边缘地区低密度总体规划产业的形象我们现在几乎没有听说过这些关于住房选择的说法是真实的</p><p>多样性在过去几十年确实扩大了因此统计数据清楚地表明我们城市的住宅选择范围更广泛公寓现在占悉尼住房的28%和墨尔本的15%如下图所示,最近的增长公寓股票显然位于市中心及周边地区然而即使是更远的郊区也有更高密度的住宅开发增长对于许多人而言,内城公寓生活显然是他们生活中即将到来的舞台的首选</p><p> “充满活力”的街区很有吸引力高密度的城市更新对于赶时髦的人和学生来说都是一个福音但是选择的问题需要打开包装仔细对于其他许多人来说,“摆弄城市生活”更具必要性真的,公寓楼的激增使得许多房产在市场上出租或购买明显比同一郊区的房屋便宜从这个角度来看他们增加了这些街区的负担能力然而,对于他们来说,负担得起是一个悬而未决的问题,南悉尼滑铁卢的标准双床房价为850,000澳元以上,墨尔本港区的类似房产价格为500,000美元或以上,这些是对于低收入的人而言,这并不是一个便宜的选择但除了在高收入的小型企业和皮带业主可以被诱惑购买的声望很高的地方之外,正在建设的大部分都是直截了当的“投资者等级产品“ - 为吸引蓬勃发展的投资市场而建造的公寓可以说,投资者一直是公寓开发商的主要目标,即使在20世纪60年代和70年代,当分层单位变得普遍时,特别是在悉尼但今天情况更是如此尽管喧嚣要控制被认为充斥市场的海外投资者,但大部分投资者都是本土投资者我们不需要就推动这种大肆挥霍的因素进行辩论,但是很明显,开发行业对这个市场的可能性非常了解在过去十年中,在国家规划部门和政界人士的支持下,他们不顾一切地声称他们通过让公寓建筑破裂“解决”了住房的可负担性,开发商已经参与了前所未有的规模</p><p>数字证实了这一点:2016年,澳大利亚第一次建造了比房屋更多的公寓大部分房屋最终出租在匆忙中,我们住房消费者被提供了一系列新住房,并出现了一系列不断升级的问题除了负责数百万美元资产的所有者机构的业余管理,短期假期租赁和邻居纠纷的问题外,还有对建筑质量,缺陷材料和防火合规性的更为严重的担忧公寓市场因建立行业放松管制而一直敞开大门,导致质量低劣的结果</p><p>这包括:向高层建筑的发展批准迈进;建筑构件的自我认证;复杂的设计和非传统的建筑方法;放宽缺陷整改要求;长期的分包商链;当地规划者和当局监督不力;和便宜或不合规的配件和饰面 此外还有急于建筑物和销售的热潮更不用说夜间“凤凰”开发商一旦最后一个单位被占用就会消失,当缺陷账单进入时永远不会被发现</p><p>缺乏消费者保护这个市场是惊人的普通烤面包机带来了更多的消费者保护 - 至少如果产品失败你可以收回你的钱这些鸡肯定会回到市场的低端,这将永远不会吸引富裕的空巢老人或有资金的年轻专业人士,以确保质量成果进一步阅读:这就是为什么公寓生活与穷人不同在墨尔本,空间和设计标准,包括无窗卧室,已受到严格审查,因为现场填塞高层公寓在过度发达的市中心区域内,至少有新南威尔士州制定了国家环境规划政策65,该政策规定了空间和舒适性标准,以及BA六个环境标准,以防止更恶劣的做法但人们最有可能面对围绕郊区火车站和城镇中心的数千个新单位的密度问题这些问题是在“以交通为导向的发展”的不确定逻辑下建立的“,经常取代轻工业或二次商业发展这些发展吸引了低收入租户的混合社区许多人最近来到移民和边缘购房者 - 往往是第一次购房者许多人有小孩,因为这些单位是年轻家庭的唯一选择在其他负担不起的市场上购买或租赁总体而言,租房者占主导地位这些街区的轨迹是什么,一旦光泽度消失,那些可以继续前进的人会这样做</p><p>您只需要看看这些地区的上一代郊区步行街就能找到答案</p><p>远离高档化的堡垒,不那么声望的地方的大型多单元建筑将不可避免地漂移到私人租赁市场的下游像悉尼的利物浦,费尔菲尔德,奥本,班克斯敦和布莱克敦这样的城镇中心指明了这些区域中许多最近建成的区块已经显示出密度巨大的裂缝 - 从字面上看,在许多情况下,市场的这种无情的逻辑将会创造郊区集中的低收入家庭,其规模迄今仅在遗留的市中心高层公共屋村中经历,后者被系统地清除,未来的垂直贫民窟的形成由大量不负责任的人所拥有,利润驱动的投资者房东是赛车确定性后果太容易想象进一步阅读:这不仅仅是建筑gs,高密度社区使穷人的生活更加恶化在某些方面,人们正在听取更多关于公寓,规划,设计和施工的监管要求2015年新南威尔士州建筑专业人士独立审查法案强调了这些问题但不要抓住你的快速改革的呼吸没有人想杀死为发展行业和政府铺设这么多金蛋的鹅 - 特别是在膨胀的印花税收入中市场有一种自我调节供应的习惯明显低迷的证据公寓楼是一个明显的标志,但不要指望市场对质量进行自我监管,至少目前高度分散,令人困惑(尤其是建筑商和官僚),资源不足和基本上未经监管的监管体系这种完全可以避免的危机是完全可以预测的,但是对于后代来说,

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